小區改造可行性研究報告
什么是研究報告
研究報告包括多個(gè)行業(yè)，網(wǎng)站評價(jià)分析報告可以發(fā)揮多方面的作用：及時(shí)發(fā)現和改善網(wǎng)站的問(wèn)題、為制定網(wǎng)站推廣策略提供決策依據專(zhuān)業(yè)人士的分析建議用于指導網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展，檢驗網(wǎng)站前期策劃及網(wǎng)站建設專(zhuān)業(yè)水平等等。 獲得專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)的分析建議，讓網(wǎng)站真正體現其網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值。
小區改造可行性研究報告（精選6篇）
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小區改造可行性研究報告1
單位《關(guān)于上報20xx年龍文區老舊小區改造提升工程一期-威山新村項目可行性研究報告（含項目建議書(shū)）的請示》(漳龍城建[20xx]23號)及有關(guān)附件收悉。經(jīng)研究，原則同意20xx年龍文區老舊小區改造提升工程一期-威山新村項目建議書(shū)暨可行性研究報告(投資項目編碼：20xx-350603-47-01-006327），具體批復如下：
一、項目名稱(chēng)：20xx年龍文區老舊小區改造提升工程一期-威山新村。
二、建設單位：漳州市龍文區城市建設開(kāi)發(fā)中心。
三、建設地址：龍文區威山新村。
四、建設規模及內容：主要改造提升威山新村小區內道路、供排水、綠化、照明、通信、圍墻等基礎設施，配套無(wú)障礙設施、停車(chē)位布置、雪亮工程、公共配套修繕及配合供氣、供電土建施工等。
五、項目總投資及資金來(lái)源：項目總投資796.06萬(wàn)元，由業(yè)主多渠道籌集。
六、建設期限：11個(gè)月。
七、原則同意該項目的節能評估意見(jiàn)（節能措施），請嚴格按照有關(guān)規定，落實(shí)相關(guān)措施，切實(shí)做好節能降耗工作。
八、根據《福建省發(fā)展和改革委福建省經(jīng)濟和信息化委員會(huì )中共福建省委機構編制委員會(huì )辦公室關(guān)于做好投資項目審批（核準）工作有關(guān)事項的通知》（閩發(fā)改投資[20xx]571號），項目單位須在開(kāi)工前完成建設項目環(huán)境影響評價(jià)審批。
九、項目涉及維護社會(huì )穩定、規劃、用地、環(huán)保、水土保持、消防、衛生、節能等應按國家有關(guān)規定執行。
十、項目屬政府性投資項目，應編制初步設計及概算報我局審批。
十一、請據此批復認真辦理相關(guān)手續，依法開(kāi)展招標工作，條件具備后抓緊組織實(shí)施。
小區改造可行性研究報告2
報來(lái)《南寧威凱智慧物業(yè)服務(wù)有限公司關(guān)于請求立項建設20xx年南寧市城鎮老舊小區改造工程（一期）的請示》（南威智慧報〔20xx〕17號）有關(guān)材料收悉。根據《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)〔20xx〕20號）以及廣西壯族自治區財政廳《關(guān)于下達中央財政城鎮保障性安居工程專(zhuān)項資金用于城鎮老舊小區改造的通知》（桂財綜〔20xx〕45號）、自治區住房城鄉建設廳關(guān)于同意調整南寧市20xx年部分城鎮老舊小區改造項目的批復》（桂建函〔20xx〕32號）等文件精神，經(jīng)審核，現對該項目批復如下：
一、該項目建設對改善居民基本居住條件，提高城市形象，增強人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，擴大投資激發(fā)內需具有重要意義，是認真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，扎實(shí)推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的重要舉措，同意20xx年南寧市城鎮老舊小區改造工程（一期）立項。
二、項目代碼：
三、項目擬建地點(diǎn)：南寧市轄區內。
四、擬建規模及主要建設內容：新陽(yáng)南永和小區（二期）、北湖東三里4號小區、南寧市皮鞋廠(chǎng)第二生活區（二期）、廣西茶葉進(jìn)出口公司南寧茶場(chǎng)宿舍、廣西城鄉規劃設計院職工宿舍、南寧市公交總公司宿舍、廣西計量?jì)x器廠(chǎng)宿舍、（銀湖小區）區農行宿舍、南寧市建設委員會(huì )宿含等9個(gè)老舊小區進(jìn)行改造。涉及總戶(hù)數1979戶(hù)，總建筑面積119111平方米（南寧市皮鞋廠(chǎng)第二生活區、新陽(yáng)南永和小區配套基礎設施改造已納入南寧市20xx年老舊小區改造項目實(shí)施，不在本項目批復范圍內）。
改造主要內容包括：
（一）樓棟本體改造面積119111平方米，包括小區內的樓棟設施、建筑修繕、房屋建筑提升等；
（二）配套基礎設施改造面積51473.73平方米，包括服務(wù)設施、小區道路、市政設施、公共環(huán)境、公共空間、公共設施提升等；
（三）新建小區公共配套服務(wù)用房554.58平方米，其中新陽(yáng)南永和小區（二期）8平方米，北湖東三里4號小區78平方米，南寧市皮鞋廠(chǎng)第二生活區（二期）189.1平方米，廣西計量?jì)x因廠(chǎng)宿舍155.43平方米，南寧市建設委員會(huì )宿舍124平方米。
五、項目總投資：總投資估算約5860萬(wàn)元。
六、資金來(lái)源：中央財政城鎮保障性安居工程專(zhuān)項資金、中央預算內投資、市本級財政及業(yè)主多渠道籌措。
七、接文后請組織開(kāi)展可行性研究報告編制工作，并辦理土地、規劃、環(huán)保、節能等相關(guān)前期手續，可行性研究報告編制完成后報我委審批。
小區改造可行性研究報告3
第一章投資環(huán)境分析
一、國內環(huán)境：中國小區還有20年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì )拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì )無(wú)論是在規模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家小區企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì )，從側面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對未來(lái)小區市場(chǎng)預期向好，一致認同住交會(huì )主辦方所預言“中國小區還有20年以上的好景”。
“中國小區業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在xx年中國gdp增長(cháng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由小區業(yè)直接貢獻的。
中國小區業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
19xx年以來(lái)，中國小區開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(cháng)。
xx年中國住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，小區業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫藥、小區)之一，已持續了50多年。
20xx年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長(cháng)4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”
二、荊州小區市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀(guān)政策的指導
xx年6月，為了促進(jìn)小區業(yè)的持續快速健康發(fā)展，根據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)小區市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，結合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)小區業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自xx年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數量驟增。同時(shí)，隨著(zhù)居民收入水平不斷提高以及消費者觀(guān)念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮化，擴大了市場(chǎng)消費需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著(zhù)悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著(zhù)近年來(lái)城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著(zhù)人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費能力逐步增強。
xx年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長(cháng)7.4%。人均消費支出5400元，增長(cháng)3.3%;xx年全市農民人均純收入2502元，增長(cháng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《xx年荊州市經(jīng)濟運行特點(diǎn)、問(wèn)題及對策》)
xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(cháng)8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長(cháng)7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(cháng)20.0%，增長(cháng)速度創(chuàng )九年來(lái)最好水平，增長(cháng)速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)
以上數據反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費仍蘊藏著(zhù)較大的增長(cháng)潛力。
近年來(lái)，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話(huà)、摩托車(chē)等消費的快速增長(cháng)帶動(dòng)了城市消費品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費的增加預示著(zhù)新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀(guān)邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州小區消費市場(chǎng)的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開(kāi)始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時(shí)下令城內十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實(shí)力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了小區市場(chǎng)。
第二章項目概況
一、建設地址
新風(fēng)小區二期工程——城南春天項目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項目”)位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，建設中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區交通主動(dòng)脈——高規格景觀(guān)路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預計xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
二、項目規模
“新風(fēng)小區”項目規劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
本項目“城南春天”為“新風(fēng)小區”二期待建工程，目前已列入荊州市xx年度小區開(kāi)發(fā)計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數為636套，入住人口約xx人。
三、總體規劃設計理念
1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續性發(fā)展，創(chuàng )造既能享受現代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境;
2、適應大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區高知人士需求，創(chuàng )造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境;
3、在延續一期建筑風(fēng)格的基礎上積極創(chuàng )新，利用科學(xué)的環(huán)境規劃方法，為荊州市的住宅小區發(fā)展創(chuàng )造良好的典范。
四、總體規劃構思
本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區小區業(yè)精萃，吸取各地域小區業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區實(shí)際情況，邀請國內知名景觀(guān)設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶(hù)型設計、樓宇間距、休閑會(huì )所、中心廣場(chǎng)等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì )所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車(chē)場(chǎng)、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè )休閑設施。
1、規劃結構
小區以城市主干道、小區廣場(chǎng)、小區干道、小區道路為網(wǎng)絡(luò )。整個(gè)小區地形成矩形狀，以南環(huán)路上設入口廣場(chǎng)，其余路設次入口，小區中心設區內廣場(chǎng)，小區主干道串聯(lián)若干個(gè)小區廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò )。
2、建筑單體設計
小區建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設汽車(chē)庫，均與區內主干道相連。中心廣場(chǎng)設置中心會(huì )所，滿(mǎn)足小區管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。
小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶(hù)型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車(chē)庫、屋頂露臺等配套設施，同時(shí)具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學(xué)、外表親和不張揚的特點(diǎn)。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風(fēng)情及強烈的可識別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀(guān)設計
整體環(huán)境景觀(guān)設計，總體表現現代人文景觀(guān)的環(huán)境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。
規劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴大綠化面積、增強視覺(jué)沖擊力。
設計立體可參與式園林，開(kāi)辟運動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區的綠化景觀(guān)真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè )園。
根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀(guān)設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區人氣和美感。
小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項目聘請浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導，該公司從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤(pán)并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現入住后的管理、使用難題。
本項目推行“綠色安全環(huán)保小區”概念，全部采取人車(chē)分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設有兩個(gè)側門(mén)，供車(chē)輛出入。
小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場(chǎng)所及外墻設高密度紅外線(xiàn)監控系統，社區內保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報警系統獲得最及時(shí)的幫助。
此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作;消防設施的保護;公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書(shū)刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷(xiāo)
一、項目市場(chǎng)分析
1、地段環(huán)境優(yōu)越
本項目位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，建設中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區交通主動(dòng)脈——高規格景觀(guān)路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預計xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
2、周邊生活配套完善
本項目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市;新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng);農業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區等休閑配套，生活十分便利。
小區改造可行性研究報告4
一、總論
1.項目建設背景
南方A市B小區開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“98佳園住宅小區”，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿(mǎn)足A市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng )建新型城市住宅小區，該公司經(jīng)過(guò)全面認真的市場(chǎng)調研，對項目區位環(huán)境進(jìn)行反復的分析比較，根據自前小區市場(chǎng)現狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠(chǎng)區內，開(kāi)發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區。佳園一期銷(xiāo)售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機。
根據A市城市規劃發(fā)展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B小區開(kāi)發(fā)公司已同A市b廠(chǎng)以定點(diǎn)拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠(chǎng)33333.5平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設用地及土地用途性質(zhì)的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產(chǎn)業(yè)結構調整的有關(guān)要求，A市D廠(chǎng)搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區內。
該項目初步方案設計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書(shū)已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開(kāi)展。
2.項目概況
(1)項目名稱(chēng)：“佳園二期”項目。
(2)建設地點(diǎn)：A市白龍路。
(3)建設單位：B小區開(kāi)發(fā)公司。
(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。
(5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：小區開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、
裝飾材料、室內外裝飾。
(6)公司類(lèi)別：專(zhuān)營(yíng)企業(yè)。
(7)資質(zhì)等級：城市綜合開(kāi)發(fā)二級。
(8)企業(yè)概況：B小區開(kāi)發(fā)公司是獨資國有小區開(kāi)發(fā)企業(yè)，成立于1993年。6年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區“宏興大廈”、錢(qián)局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳園住宅小區”等項目，總開(kāi)發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規模，積累了城市住宅小區開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng )出了佳園小區品牌效應，在A(yíng)市小區行業(yè)站穩了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標準精品住宅小區。
(9)工程概況：“佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車(chē)庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。
(10)資金來(lái)源：本項目建設資金完全由B小區開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預售房款解決。根據收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內部收益率為19.8%，財務(wù)凈現值(Ic=15%)517萬(wàn)元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬(wàn)元。財務(wù)分析結果表明，項目的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益較好。
3.可行性研究報告編制依據
(1)省計委計投[2000]xx號文《關(guān)于“佳園二期”項目建議書(shū)的批復》;
(2)B小區開(kāi)發(fā)公司與A市D廠(chǎng)簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;
(3)A市規劃設計院《白龍路沿線(xiàn)控制性詳細規劃》;
(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;
(5)白龍寺片區地質(zhì)勘探資料;
(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書(shū)》;
(7)省審計事務(wù)所驗資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國家計委《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數(第二版)》;
(10)建設部《小區開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟評價(jià)方法》。
4.可行性研究報告研究范圍
根據“佳園二期”項目建議書(shū)批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價(jià)等。
5.研究結論及建議
本項目屬小區住宅開(kāi)發(fā)項目，符合國家城鎮住宅開(kāi)發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場(chǎng)建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶(hù)型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場(chǎng)分析預測，項目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財務(wù)分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開(kāi)發(fā)土地利用A市D廠(chǎng)生產(chǎn)用地，對盤(pán)活國有資產(chǎn)，推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整，有明顯的社會(huì )效益。
從目前小區市場(chǎng)分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時(shí)，對初步確定的住宅戶(hù)型和功能標準再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據市場(chǎng)變化作出更為準確的市場(chǎng)定位，調整戶(hù)型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設成本，盡量減小項目風(fēng)險。
6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標
“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標。
“佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標
序號項目名稱(chēng)單位指標
1、總占地面積平方米33333.5
2、總建筑面積平方米76100
3、建筑容積率1.4
4、小區綠化率%40以上
5、戶(hù)均面積多層住宅平方米/戶(hù)A型100、B型160聯(lián)排低層住宅平方米/戶(hù)260
6、地下停車(chē)庫車(chē)位30平方米/車(chē)位500個(gè)15000平米
7、綜合售價(jià)多層住宅元/平方米2950聯(lián)排低層住宅元/平方米3850
8地下停車(chē)庫元/位7500
9建設投資萬(wàn)元17623
10每平方米建設投資元2316
11投資利潤率%17.7
12全部投資財務(wù)內部收益率(稅前)%18.7
13全部投資財務(wù)凈現值(稅前)萬(wàn)元379
14全部投資投資回收期(稅前)年2.9
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰略
1、當前住宅市場(chǎng)現狀
進(jìn)入2000年以來(lái)，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的小區市場(chǎng)，總體上呈現平穩發(fā)展的態(tài)勢。主要表現在：
(1)商品房開(kāi)發(fā)投資穩步回升。1992年小區業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀(guān)調控，至1995年以后，小區開(kāi)發(fā)投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長(cháng)的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個(gè)百分點(diǎn)以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)小區市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點(diǎn)正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)小區市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。
(4)小區二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應突出，三級市場(chǎng)漸趨活躍。小區二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。
2、A市商品房現狀與市場(chǎng)需求
A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶(hù)總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊藏著(zhù)巨大的需求潛力。根據有關(guān)市場(chǎng)調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買(mǎi)的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A(yíng)市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著(zhù)住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。
再從每戶(hù)住房總建筑面積來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著(zhù)居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。
3.“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展
“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今后對城市住宅小區開(kāi)發(fā)建設的要求。隨著(zhù)A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶(hù)內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現為：
3.1住宅市場(chǎng)趨向細分化
隨著(zhù)福利分房制度的結束，個(gè)人購房將成為住宅消費市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話(huà)說(shuō)，住宅細分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場(chǎng)針對一些消費群體，推出高標準、多戶(hù)型新型住宅，由于住宅小區環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉60%以上，銷(xiāo)售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細分化。對住宅從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對規劃、設計、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應隨之提高。
3.2商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代
隨著(zhù)住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀(guān)環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì )逐漸認識到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年A市小區及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì )上，許多購房者已把咨詢(xún)的重點(diǎn)由價(jià)格區位轉向開(kāi)發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷(xiāo)售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：
(1)先富者的市場(chǎng)潛力。A市改革開(kāi)放20年來(lái)，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關(guān)資料統計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。
沿白龍路向前是新迎小區和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區一帶，是A市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實(shí)需求。
(2)商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅游城市，發(fā)展商貿一直是A市經(jīng)濟發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽會(huì )的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機構眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著(zhù)多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶(hù)型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。
(3)項目區位市場(chǎng)潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區位優(yōu)勢，并蘊藏著(zhù)巨大的區位市場(chǎng)潛力。
3.3戶(hù)內智能科技的運用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)
戶(hù)內智能科技的運用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統會(huì )隨著(zhù)未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。
3.4消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注
消費者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的`住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著(zhù)不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會(huì )形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內容的物業(yè)管理與住宅本身的`質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。
3.5住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規模化發(fā)展
前幾年，A市城市住宅開(kāi)發(fā)數量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規模偏小。目前A市已有各類(lèi)資質(zhì)的小區開(kāi)發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶(hù)內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷(xiāo)售價(jià)格。小區開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿(mǎn)足用戶(hù)的要求。A市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區、陽(yáng)光小區等開(kāi)發(fā)建設規模都在千戶(hù)以上，具有很強的市場(chǎng)競爭力。住宅開(kāi)發(fā)向規模化發(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競爭，也促使開(kāi)發(fā)商向規模化方向發(fā)展。從A市最近兩年的小區市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型小區開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現出來(lái)，并占市場(chǎng)主導地位。
3.6住房消費逐步成為居民消費熱點(diǎn)和投資手段
隨著(zhù)A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據有關(guān)資料統計，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(cháng)42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數又有新的下降，這標志著(zhù)居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著(zhù)城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點(diǎn)將轉向住房、汽車(chē)消費，這是一個(gè)必然的趨勢。隨著(zhù)居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過(guò)50%，并保持逐步上升的勢頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽(yáng)光小區”、“金康園’’等的成功開(kāi)發(fā)，預示著(zhù)未來(lái)商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場(chǎng)定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據的。
4，當前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題
目前，以住宅為主體的小區市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著(zhù)一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現在以下三個(gè)方面：
(1)商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關(guān)資料統計，A市空置商品房已達80余萬(wàn)平方米，一些建設標準低，施工質(zhì)量差，戶(hù)型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。
(2)住房制度改革未能達到預期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(cháng)的形成過(guò)程。
(3)市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區之間發(fā)展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著(zhù)福利房的取消，小區二、三級市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在2000年后將建成1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對小區價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導致本項目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險。
小區改造可行性研究報告5
第一章項目提要
1.1項目名稱(chēng)
福州市金山七期小區建設項目
1.2承建單位
福州市教育局
1.3建設地點(diǎn)
福州市范圍
1.4建設性質(zhì)
新建
1.5建設內容
項目擬規劃用地20畝（合約13333m2）建設金山七期小區，總建筑面積為6224m2，辦學(xué)規模為24個(gè)班，在校學(xué)生為1200人。其中：教學(xué)綜合樓3661m2，圖書(shū)、行政綜合樓2563m2。項目建筑為框架結構，建筑耐久年限為70年，建筑安全等級為二級；建設配套設施，購臵相應教學(xué)、辦公設備等。
1.6建設期限
20xx年12月～20xx年8月
1.7總投資及資金籌措
項目總投資852萬(wàn)元，全部由市財政劃撥。
1.8項目效益
本項目的實(shí)施有利于進(jìn)一步優(yōu)化教育資源配臵，改善教育結構體系，有利于有效破解教育發(fā)展難題，全面加速教育強市創(chuàng )建進(jìn)程，是為社會(huì )生產(chǎn)、公共生活服務(wù)和以創(chuàng )造社會(huì )效益為主的社會(huì )事業(yè)建設項目。項目的實(shí)施可以緩解福州市城區中心小區就學(xué)壓力，有利于促進(jìn)全市義務(wù)教育穩定、持續、協(xié)調、健康發(fā)展，也有利于加快為國家和本地區培養人才的步伐，從外部環(huán)境上實(shí)現對當地社會(huì )發(fā)展的貢獻。
1.9主要技術(shù)指標
主要技術(shù)經(jīng)濟指標
第二章項目建設的必要性和可行性
2.1項目由來(lái)
根據福州市人民政府第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十四次會(huì )議的決定》實(shí)施方案的報告要求，并根據城區發(fā)展規劃和現有中小區布局實(shí)際，合理配臵城區教育資源，改善城區學(xué)校辦學(xué)條件，因地制宜對城區學(xué)校進(jìn)行布局調整和擴容提質(zhì)。本著(zhù)均衡化、合理化，就近入學(xué)的原則，切實(shí)解決城區義務(wù)教育階段學(xué)生入學(xué)難的問(wèn)題，充分保障人民群眾享受優(yōu)質(zhì)教育資源的權利，促進(jìn)該市教育和諧健康發(fā)展。目前該市城區義務(wù)教育階段小區，一方面地處城區中心地帶的一些小區由于辦學(xué)條件和師資力量較強，成為學(xué)生擇校的熱點(diǎn)，近年生源劇增而超負荷運行。另一方面，隨著(zhù)金山片區建設的突飛猛進(jìn)，倉山區金山片區人口以每年8000-10000人的增量遞增，再隨著(zhù)沿江兩岸、金山大道、橘園洲周邊及附近小區大量建設，擇址選址地址建設一所規范化的合格小區勢在必行。
2.2項目建設的必要性
2.2.1項目建設是落實(shí)的需要。以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為統領(lǐng)，根據城區發(fā)展規劃和現有中小區布局實(shí)際，合理配臵城區教育資源，改善城區學(xué)校辦學(xué)條件，因地制宜地對城區學(xué)校進(jìn)行布局和擴容提質(zhì)。切實(shí)解決城區義務(wù)教育階段學(xué)生入學(xué)難的問(wèn)題，充分保障人民群眾享受優(yōu)質(zhì)教育資源的權利，促進(jìn)全市教育和諧健康發(fā)展。隨著(zhù)福州市城市建設的突飛猛進(jìn)，市區人口的增量遞增，城區教育設施的配套明顯滯后于城市發(fā)展的步伐，不少新建住宅小區教育設施不配套或配套不足，使城區居民子女入學(xué)難的問(wèn)題更加突出。因此，該項目的建設是落實(shí)會(huì )議精神，合理配臵城區教育資源，滿(mǎn)足城區義務(wù)教育階段學(xué)位一，化解大班額矛盾的需要。
2.2.2項目建設是福州市經(jīng)濟、社會(huì )發(fā)展的需要
福州市現轄5區2市6縣。至20xx年底，全市常住總人口683萬(wàn)人，其中市區常住總人口187萬(wàn)人。20xx年全市地區生產(chǎn)總值達2284.16億元，按可比價(jià)格計算，比增13%。
福州市擁有2200多年的歷史，是中國著(zhù)名的僑鄉和臺胞祖籍地之一，是福建省省會(huì )，全省的政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心，又是中國歷史文化名城，沿海開(kāi)放港口城市。黨的十一屆三中全會(huì )后，全市人民緊緊抓住歷史機遇堅持改革開(kāi)放，社會(huì )經(jīng)濟和城市建設都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，1984年經(jīng)中央批準福州市成為全國對外開(kāi)放的14個(gè)沿海港口城市之一，1985年又經(jīng)國務(wù)院批準成立了國家級開(kāi)發(fā)區——福州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區。特別是1996年福州被國務(wù)院定為兩岸通航的首批試點(diǎn)口岸之一以及被列為全國綜合配套改革試點(diǎn)城市以來(lái)，福州市抓住這兩個(gè)難得契機，進(jìn)一步解放思想，大膽探索，擴大開(kāi)放，經(jīng)濟建設和社會(huì )事業(yè)有了長(cháng)足大發(fā)展，先后邁入“中國城市綜合實(shí)力50強”和“全國城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”行列，分別兩次被評為全國“衛生城市”和“全國科技興市先進(jìn)城市”。20xx年，全市國內生產(chǎn)總值超過(guò)千億元大關(guān)，達1011.69億元，綜合經(jīng)濟實(shí)力名列全國26個(gè)省會(huì )城市前列。“十五”期間，福州全市國內生產(chǎn)總值年均增長(cháng)10.99%，20xx年達到1476.31億元；產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，水產(chǎn)業(yè)和特色種養業(yè)等農業(yè)主導產(chǎn)業(yè)逐步擴壯，電子、機械、輕紡等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)初具規模，旅游、會(huì )展、小區等新興第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速崛起。縣域經(jīng)濟也日益壯大，福清市已名列“全國百強縣”第十四位。
目前，福州已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)國民經(jīng)濟體系較為完善，內外貿易較為繁榮，城市建設管理較為完善，科技教育較為發(fā)達的初具規模的現代化沿海城市；形成了多層次、多功能的對外開(kāi)放新格局，擁有保稅區、經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、臺商投資區等實(shí)行特殊政策、靈活措施的各類(lèi)園區；成為我國東南沿海的重要港口城市。
小區改造可行性研究報告6
第一部分小區綠化景觀(guān)工程項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分,要綜合敘述研究報告中各部分的主要問(wèn)題和研究結論,并對項目的可行與否提出最終建議,為可行性研究的審批提供方便。
一、小區綠化景觀(guān)工程項目背景
(一)項目名稱(chēng)
(二)項目的承辦單位
(三)承擔可行性研究工作的單位情況
(四)項目的主管部門(mén)
(五)項目建設內容、規模、目標
(六)項目建設地點(diǎn)
二、項目可行性研究主要結論
在可行性研究中,對項目的產(chǎn)品銷(xiāo)售、原料供應、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會(huì )效益等重大問(wèn)題,都應得出明確的結論,主要包括：
(一)項目產(chǎn)品市場(chǎng)前景
(二)項目原料供應問(wèn)題
(三)項目政策保障問(wèn)題
(四)項目資金保障問(wèn)題
(五)項目組織保障問(wèn)題
三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表
在總論部分中,可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總,列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表,使審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在問(wèn)題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。
第二部分小區綠化景觀(guān)工程項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說(shuō)明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開(kāi)展的支撐性條件等等。
一、小區綠化景觀(guān)工程項目建設背景
(一)國家或行業(yè)發(fā)展規劃
(二)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
二、小區綠化景觀(guān)工程項目建設必要性
三、小區綠化景觀(guān)工程項目建設可行性
(一)經(jīng)濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分小區綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品市場(chǎng)分析
市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于,任何一個(gè)項目,其生產(chǎn)規模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠(chǎng)址的選擇,都必須在對市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結果,還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入,最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中,要詳細研究當前市場(chǎng)現狀,以此作為后期決策的依據。
一、綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品市場(chǎng)調研
(一)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品國際市場(chǎng)調研
(二)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品國內市場(chǎng)調研
(三)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品價(jià)格調查
(四)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調研
(五)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品下游消費市場(chǎng)調研
(六)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品市場(chǎng)競爭調查
二、小區綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品市場(chǎng)預測
市場(chǎng)預測是市場(chǎng)調研在時(shí)間上和空間上的延續,利用市場(chǎng)調研所得到的信息資料,對本項目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析,從而得出市場(chǎng)預測。在可行性研究工作報告中,市場(chǎng)預測的結論是制訂產(chǎn)品方案,確定項目建設規模參考的重要根據。
(一)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品國際市場(chǎng)預測
(二)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品國內市場(chǎng)預測
(三)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品價(jià)格預測
(四)小區綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預測
(五)綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品下游消費市場(chǎng)預測
(六)小區綠化景觀(guān)工程項目發(fā)展前景綜述
第四部分小區綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品規劃方案
一、小區綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品產(chǎn)能規劃方案
二、小區綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品工藝規劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說(shuō)明
(三)工藝流程
三、小區綠化景觀(guān)工程項目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)規劃方案
(一)營(yíng)銷(xiāo)戰略規劃
(二)營(yíng)銷(xiāo)模式
在商品經(jīng)濟環(huán)境中,企業(yè)要根據市場(chǎng)情況,制定合格的銷(xiāo)售模式,爭取擴大市場(chǎng)份額,穩定銷(xiāo)售價(jià)格,提高產(chǎn)品競爭能力。因此,在可行性研究報告中,要對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷(xiāo)
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷(xiāo)人代銷(xiāo)及代銷(xiāo)人情況分析
(三)促銷(xiāo)策略
第五部分 小區綠化景觀(guān)工程項目建設地與土建總規
一、小區綠化景觀(guān)工程項目建設地
(一)綠化景觀(guān)工程項目建設地地理位置
(二)小區綠化景觀(guān)工程項目建設地自然情況
(三)綠化景觀(guān)工程項目建設地資源情況
(四)小區綠化景觀(guān)工程項目建設地經(jīng)濟情況
(五)綠化景觀(guān)工程項目建設地人口情況
二、小區綠化景觀(guān)工程項目土建總規
(一)項目廠(chǎng)址及廠(chǎng)房建設
1、廠(chǎng)址
2、廠(chǎng)房建設內容
3、廠(chǎng)房建設造價(jià)
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱(chēng)、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。
2、豎向布置
(1)場(chǎng)址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場(chǎng)地標高及土石方工程量
3、技術(shù)改造項目原有建、構筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術(shù)改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)
5、總平面布置主要指標表
(三)場(chǎng)內外運輸
1、場(chǎng)外運輸量及運輸方式
2、場(chǎng)內運輸量及運輸方式
3、場(chǎng)內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1、項目占地
2、項目土建及配套工程內容
(五)項目土建及配套工程造價(jià)
(六)項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分小區綠化景觀(guān)工程項目環(huán)保、節能與勞動(dòng)安全方案
在項目建設中,必須貫徹執行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節約和職業(yè)安全方面的法規、法律,對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素,必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析,提出防治措施,并對其進(jìn)行評價(jià),推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟,且布局合理,對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定,凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執行環(huán)境影響報告書(shū)的審批制度,同時(shí),在可行性研究報告中,對環(huán)境保護和勞動(dòng)安全要有專(zhuān)門(mén)論述。
一、小區綠化景觀(guān)工程項目環(huán)境保護
(一)項目環(huán)境保護設計依據
(二)項目環(huán)境保護措施
(三)項目環(huán)境保護評價(jià)
二、小區綠化景觀(guān)工程項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、小區綠化景觀(guān)工程項目節能方案
(一)項目節能設計依據
(二)項目節能分析
四、小區綠化景觀(guān)工程項目消防方案
(一)項目消防設計依據
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統
(四)滅火系統
(五)消防知識教育
五、小區綠化景觀(guān)工程項目勞動(dòng)安全衛生方案
(一)項目勞動(dòng)安全設計依據
(二)項目勞動(dòng)安全保護措施
第七部分小區綠化景觀(guān)工程項目組織和勞動(dòng)定員
在可行性研究報告中,根據項目規模、項目組成和工藝流程,研究提出相應的企業(yè)組織機構,勞動(dòng)定員總數及勞動(dòng)力來(lái)源及相應的人員培訓計劃。
一、小區綠化景觀(guān)工程項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、小區綠化景觀(guān)工程項目勞動(dòng)定員和人員培訓
(一)勞動(dòng)定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓及費用估算
第八部分小區綠化景觀(guān)工程項目實(shí)施進(jìn)度安排
項目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性研究報告中的一個(gè)重要組成部分。項目實(shí)施時(shí)期亦稱(chēng)投資時(shí)間,是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時(shí)期,這一時(shí)期包括項目實(shí)施準備,資金籌集安排,勘察設計和設備訂貨,施工準備,施工和生產(chǎn)準備,試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節,有些是相互影響的,前后緊密銜接的,也有同時(shí)開(kāi)展,相互交叉進(jìn)行的。因此,在可行性研究階段,需將項目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節進(jìn)行統一規劃,綜合平衡,作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、小區綠化景觀(guān)工程項目實(shí)施的各階段
(一)建立項目實(shí)施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術(shù)獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產(chǎn)準備
(七)竣工驗收
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